陕西XX物业管理有限公司（下称“XX公司”）诉张XX物业服务合同纠纷一案，陕西XX物业管理有限公司将房屋实际使用人的物业票据骗取后，起诉房屋所有权人，本律师根据陕西XX物业管理有限公司诉讼请求、本案事实、庭审调查等发表如下办案心得：

一、张XX不应承担物业费。

根据《西安市物业管理条例》第55条规定：物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。XX公司与张XX之间既无物业服务合同也未经张XX同意，不得向张XX收取物业费。

二、张XX所有房屋物业费已经实际交纳，且张XX对物业管理费仅承担连带责任，实际支付人应为房屋实际使用人。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条、《物业管理条例》第42条、《陕西省物业服务收费管理办法》第22条、《西安市物业管理条例》55条规定，业主与实际使用人约定物业管理费由实际使用人承担的，从其约定，对物业管理费用，业主仅承担连带责任即物业管理费用应当由张XX申请追加的被告，也就是实际使用人宋彬雅承担。根据宋彬雅所述，物业管理费已经实际交纳，XX公司因与张XX商品房买卖合同纠纷蓄意报复，为形成本次诉讼，以骗取的方式夺走相关收据，属于恶意诉讼，违反了民事诉讼法诚实信用原则。

三、XX公司部分诉讼请求已过诉讼时效。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。XX公司请求2009年至今的物业管理费，其2009年10月29日至2012年11月3日的物业费请求明显已过诉讼时效。

四、XX公司提供的综合物业成本及物业费计算明细应当提供相应的证据。

根据《陕西省物业服务收费管理办法》

XX公司提供的综合物业收费成本中第8项保险费不在物业服务成本或物业服务支出范围内，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

其余成本支出XX公司应对每一项合理的物业服务成本或物业服务支出举证。

1、根据《西安市物业管理条例》五十一条物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。物业服务从业人员应当取得相应的职业资格证书。故张XX对没有资格证书的物业服务人员不予认可，对没有社保部门出具的社保信息的社会保险部分不予认可，按规定提取的福利没有《劳动合同》约定及实际发放银行流水或工资表的不予认可；

2、物业共用部位、共用设施设备日常运行的维修养护费（物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或物业服务成本。）应当提供设备发票及维修发票，否则不予认可；

3、物业管理区域内清洁卫生费用，《关于陕西省物业收费管理办法的补充通知》第2条、装修垃圾清运费，业主(物业使用人)可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，业主(物业使用人)也可以及时自行清运。业主委托物业企业清运的装修垃圾清运费，业主(物业使用人)应负担装修垃圾清运费。装修垃圾清运标准按每平方米(建筑面积)不超过2元计算。

4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用应当提供灌溉用具及用水发票，提供灌溉面积，养护依据；

5、物业管理区域内秩序维护费用依据；

6、办公费用依据（如有办公用品应当出具发票），办公费用应当为合理支出；

7、物业服务企业固定资产折旧，固定资产票据，是否需要其资产，固定资产应当为合理资产及资产折旧依据；

8、法定税费的缴纳票据；

9、企业利润的依据。

陕西省物业服务收费等级标准办公写字楼收费自一级至等外标准分别为5元、4元、3元、2元，XX公司计算出物业单价为7.56明显超出标准，是否向物业主管部门备案？

五、XX公司应当出具其物业资质证书及备案。

根据《西安市物业管理条例》五十一条物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书并每年到物业主管部门备案，否则不具有物业服务的主体资格。

六、XX公司应当明确其诉讼请求。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。业主仅承担连带责任，要求张XX承担而不是连带承担的诉讼请求不能成立。实际使用人为必要共同参与人，应当追加为被告。

请法院依法驳回XX公司诉讼请求，还事实以真相。